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revendre un EHPAD
Ehpad

Comment revendre un EHPAD ?

Tout investissement dans la pierre locative a pour objectif de bénéficier, non seulement, des avantages fiscaux immédiats, mais aussi de la rentabilité de l’investissement, en cas de revente. En effet, ce dernier est une étape incontournable, pour la pérennité de l’investissement. Mais pour bien réussir, il faut comprendre la façon de revendre un EHPAD. 

Pourquoi revendre ?

Tout d’abord, un EHPAD, de type résidences de services, vise particulièrement les personnes âgées, dépendantes, en général, plus de 60 ans. L’infrastructure est composée par des chambres meublées et équipées. Comme toutes les résidences services, en plus de l’hébergement, l’établissement offre des services, comme, entre autres, la restauration, le blanchissement, ou des soins médicalisés.

Pour s’investir dans ce type d’établissements, les investisseurs ont le choix entre plusieurs dispositifs de défiscalisation, comme le LMNP ou LMP, et la loi Cenci Bouvard. Mais, quel que soit le régime fiscal adopté, tout investissement a, pour la plupart du temps, comme finalité la revente.

Les facteurs qui poussent à la revente

Il existe plusieurs raisons qui incitent à la revente, mais les cas les plus importants sont les suivants :

  • problème d’argent, comme au cas de divorce, mariage, décès, acquisition de la résidence principale, secondaire, investissement ;
  • optimisation fiscale, on arrive en fin d’amortissement et on souhaite repartir à zéro fiscalement ;
  • déception, due à un mauvais gestionnaire, ou mauvais emplacement
  • un investissement toujours attractif, et rentable ;
  • le bon moment.

La rentabilité d’une chambre en EHPAD constitue aussi une raison essentielle pour revendre, car elle va être plus élevée lorsque l’investisseur veut la revendre. En effet, les loyers sont revalorisés tous les ans, selon les termes du bail commercial qu’il a conclu avec le gestionnaire au moment de l’acquisition. Du coup, le nouvel acquéreur sera attiré par cette rentabilité forte, et il aura également la possibilité, à son tour, de jouir des avantages du statut LMNP et de sa fiscalité neutre grâce à l’amortissement du bien.

Les différents moyens pour revendre un EPHAD

Il est préférable de revendre un bien au terme de l’engagement légal de mise en location de 9 ans. Cependant, la revente avant ce terme peut intervenir. Mais que ce soit avant ou au terme de la durée de mise en location, trois scénarios peuvent se présenter pour revendre un EPHAD. Premièrement, la revente peut être faite d’un particulier à un particulier (revente d’un EHPAD d’occasion). L’approche individuelle est la méthode la plus utilisée dans ce type de revente. Deuxièmement, la revente peut être faite par un professionnel. Afin de réussir la revente, l’investisseur a la responsabilité de renseigner au maximum le gestionnaire sur l’EPHAD à revendre (le nom et statut du gestionnaire de l’EPHAD, caractéristiques du bien, la taxe foncière…). La revente via un professionnel est la méthode de vente la plus sécurisée et la plus rentable. Enfin, la revente peut être faite à l’exploitant actuel de la résidence à revendre. Cependant, cette méthode risque de ne pas être rentable car dans la plupart des cas, les logements en EPHAD vendu à l’exploitant ont un prix 20 fois moins chère que celui pratiquer sur le marché.